Un expert în construcții explică problemele ascunse ale blocurilor noi. Greșeli pe care să NU le faci

Cumpărarea unei locuințe este, pentru majoritatea dintre noi cea mai mare investiție din viață. Dar realitatea din teren arată diferit: după entuziasmul achiziției unui apartament nou, descoperim că imobilul are și vulnerabilități. Mariana Garștea, director Sixense România și președintele Asociației Profesionale pentru Monitorizare Geotehnică și Structurală (APMGS), a încercat să își cumpere o casă în București și a cerut dezvoltatorilor documente. E adevărat că se construiește, în esență, cu fier și beton, dar unii antreprenori știu să ascundă anumite detalii tehnice care ne pot preschimba investiția într-un coșmar imobiliar pe 30 de ani, scrie wall-street.ro.

„Eu de doi ani de zile caut să cumpăr un apartament și nu găsesc, nu din cauza banilor, ci a modului cum au fost construite”, mărturisește Mariana Garștea. Este o afirmație care vine din partea unei profesioniste care conduce o companie în domeniul monitorizării „sănătății” marilor proiecte de infrastructură, dar și a clădirilor. “În registrul clădirilor apar 16 milioane de clădiri. Aici intră și spitale, stadioane, clădiri publice și rezidențiale”, spune ea.

Dilema este una matematică și structurală: ce durată de viață reală mai are un apartament dintr-un bloc de 40 de ani și cât de sigură este structura unuia nou, construit sub presiunea profitului?

„Nici nu dezbatem dacă înainte se construia mai bine sau nu. Oamenii au drept de proprietate. Dar tot ei trebuie sa fie direct interesați ca acea clădire să rămână în picioare și să fie sigură”, explică președinta APMGS. Deși tehnologiile s-au schimbat, elementele de bază ale unei construcții au rămas aceleași. Și trebuie privite cu mai multă grijă. „Noi investim în apartamente, sunt investiții emoționale, dar structura e tot din beton și fier, indiferent de metoda de construcție. Concluzia e că trebuie să avem grijă de ea”, spune Mariana Garștea.

Într-o piață imobiliară aglomerată de simulări 3D spectaculoase și formulare de rezervare încă din faza de construcție, directoarea Sixense România ne spune cum să ne facem „temele” temeinic, înainte să plătim avansul.

Primul pas: “Verifică dezvoltatorul și ce a mai livrat”

Înainte de analiza finisajelor sau a compartimentării, prima linie de apărare a unui cumpărător este verificarea riguroasă a antreprenorului care construiește. Istoricul și experiența anterioară a dezvoltatorului sunt semnale mai importante ale calității unei viitoare case, decât simulările 3D publicate pe un site de prezentare. De asemenea, și vizita la șantier sau la un proiect finalizat anterior de același dezvoltator poate să dezvăluie probleme care ar putea să apară și la noua dezvoltare, peste doi sau trei ani.

„Ce poate face un om care vrea să cumpere? Să verifice dezvoltatorul, să verifice zona, infrastructura. Trebuie doar să-ți faci temele foarte bine. Vezi ce a mai livrat același dezvoltator. Mergi până la locație să discuți cu alți proprietari. Îți recomand să intri pe niște grupuri de asociații de proprietari de pe Facebook, de exemplu. Sunt niște situații, ferească Dumnezeu, apar atâtea conflicte între asociații și dezvoltatori, mai ales în perioada de garanție. Se constată diferite defecte, fisuri, apă care inundă, de pe drum apă care intră direct în parcare”, povestește Mariana Garștea.

Atitudinea dezvoltatorului din faza de vânzare este oglinda fidelă a modului în care acesta va gestiona și eventualele probleme tehnice care ar putea să apară ulterior. Dacă un vânzător evită întrebările dificile sau devine defensiv când i se cer detalii tehnice, acesta este un mare semnal de alarmă. Relația de încredere are la bază transparența, deoarece, după semnarea actelor, interacțiunea cu antreprenorul va continua și pe parcursul perioadei de garanție.

„Dacă dezvoltatorul are ceva de ascuns, păi mai cumperi vreun apartament de la el? În niciun caz. Pentru că știi exact că asta o să fie relația și în faza de exploatare”, a spus Mariana Garștea. Dar verificarea istoricului este doar primul pas. Pentru a înțelege cu adevărat ce cumperi, trebuie să depășești faza discuțiilor preliminare și să analizezi acele documente care atestă rezistența blocului.

Cere-i dezvoltatorului documente. Are ceva de ascuns?

Unul dintre cele mai valoroase sfaturi, mai rar întâlnit în spațiul public, vizează accesul la documentația tehnică de execuție. Mariana Garștea povestește cum propria ei experiență de căutare a unui apartament s-a blocat exact la acest capitol, al transparenței. Un dezvoltator care își asumă calitatea construcției sale nu va ezita niciodată să prezinte toate documentele care atestă cum s-a comportat structura în faza de execuție.

„Eu am vrut să-mi iau un apartament în zona Sectorului 2. Fiind în domeniu, am vrut să văd exact punctele care dor și la care nimeni nu vrea să-ți răspundă. Și i-am zis dezvoltatorului: vreau și eu ultimul raport de comportare în timp a construcției în faza de execuție, că urmează să se facă recepția. Ultimul raport tehnic măcar, că în el oricum găsești toate informațiile, istoricul de la început până la sfârșit. Crezi că mi-a răspuns cineva? Nu. Dacă e serios, ți-l dă, că nu are nimic de ascuns. Nu e nicio problemă, niciun secret, așa s-a comportat construcția, totul a fost în regulă, sau dacă au fost probleme, ele s-au remediat și asta este situația”, povestește experta în monitorizare structurală.

Dacă documentele confirmă o construcție solidă, un alt test de foc are loc după ce te muți, atunci când responsabilitatea întreținerii se mută de la constructor la comunitatea de locatari.

Rolul asociației de proprietari, mai ales după achiziție

După semnarea contractului de vânzare-cumpărare, responsabilitatea menținerii „sănătății” clădirii trece de la dezvoltator către comunitatea de proprietari, dacă s-a organizat juridic ca asociație. Conform Legii nr. 196/2018, asociația are rolul să inspecteze periodic siguranța structurală. Ca simplu cetățean, te poți simți neputincios în fața autorităților, însă asociația este cea mai eficientă pârghie legală prin care se poate acționa în caz de probleme.

„La blocuri, când depinzi de o asociație de proprietari, sau de o autoritate publică, atunci tu ca societate civilă, mai mult decât să reclami ceva, să pui pe tapet, să scrii o postare în social media sau să faci un demers către autoritatea publică, nu ai ce să faci. Prin legea asociațiilor de proprietari, ele răspund de sănătatea blocului, din toate punctele de vedere”, explică Mariana Garștea.

Un aspect des întâlnit este că asociația de proprietari nu are în posesie cartea tehnică a construcției. Acest document este „buletinul” și „fișa medicală” a blocului, și conține totul, de la planurile structurale și procesele verbale de recepție, până la certificatele de calitate ale betonului. Fără acest document, asociația este practic dezarmată în fața oricărei remedieri a problemelor tehnice.

„Sunt multe asociații de proprietari care nici măcar nu au cartea tehnică și există tot felul de conflicte cu dezvoltatorii. Dar asociațiile de proprietari nu știu ce să ceară de la dezvoltatori, nu știu ce e cu perioada de garanție”, a declarat Mariana Garștea, președinta APMGS.

Această putere de a acționa a asociației contează mai ales în primii ani de viață ai clădirii. Aceasta este singura perioadă în care legea îl obligă pe dezvoltator să repare gratis orice defect constructiv.

Perioada de garanție: „Aici apar cele mai multe conflicte între asociații și dezvoltatori”

În România, perioada minimă de garanție pentru un imobil nou este de trei ani, însă Parlamentul dezbate adoptarea unui nou cod al construcțiilor, care va extinde intervalul la zece ani. Momentan, fereastra aceasta de trei ani de după recepția clădirii este cea mai problematică: este perioada în care fiecare defect de execuție trebuie reparat pe cheltuiala celui care a construit, nu din buzunarul proprietarilor.

„Garanția este foarte importantă. Asociația de proprietari să zicem că merge și constată o fisură. Trebuie să cheme dezvoltatorul să repare fisura, în perioada de garanție. Pot să existe defecte care vin din faza de execuție, să zicem, dar pot să fie și alte cauze. Avem clienți asociații de proprietari care ne spun că urmează să iasă din perioada de garanție și vor să se asigure că imobilele nu au defecte structurale din faza de execuție, că nu sunt tasări diferențiale, și ni se adresează înaintea expirării perioadei de garanție, ca să le dăm niște instrumente cu care să poată face ceva”, declară Mariana Garștea.

Această etapă este, din păcate, marcată de cele mai multe negocieri și dispute juridice, dacă apar fisuri, infiltrații sau alte probleme cu imobilul. Dacă nu e posibil un dialog constructiv cu responsabilii, singura soluție pentru noii proprietari rămâne documentarea temeinică a problemelor apărute și acțiunea în instanță.

Pentru a evita însă un proces lungi și costisitor, cel mai sigur mod de a acționa este prevenția. Iată o listă scurtă a punctelor critice pe care orice cumpărător ar trebui să le bifeze la vizionare.

Ce să verifici concret la un apartament nou

Aflați în fața unei achiziții, este recomandat să trecem dincolo de estetica apartamentului și să finalizăm toate verificările acum. Ideal ar fi să angajăm un specialist (inginer constructor) care să vină la vizionare și să evalueze starea tehnică a construcției. Teme principale la care să ne îndreptăm atenția sunt:

• Accesibilitatea zonei și infrastructura: „Dacă sunt sute de proprietari și au doar un drum cu o singură ieșire? Cum ieși dimineața din complex? Gândește-te la acces și ia-ți informații de pe grupurile de Facebook”, ne sfătuiește Mariana Garștea.
• Transparența dezvoltatorului în furnizarea tuturor documentelor: Cere cartea tehnică și rapoartele de urmărire din timpul execuției. Refuzul dezvoltatorului să ofere aceste acte este un mare semnal de alarmă.
• Istoricul defectelor: Întreabă dacă au existat probleme la fundație sau la structură în timpul construcției și cum au fost remediate.

Există și o serie de semne vizibile de avertizare:

• Subsolul: Verifică dacă există infiltrații, igrasie sau miros de umezeală.
• Tâmplăria: Dacă geamurile și ușile nu se închid perfect, poate fi un semn de tasări sau execuție defectuoasă.
• Terasa / Acoperișul: Interesează-te despre hidroizolația folosită.

Din punctul de vedere al contextului geotehnic (stabilitatea pământului de sub fundație): Află dacă zona este expusă la tasări sau dacă imobilul se află în „zona de influență” a altor șantiere mari care ar fi putut afecta structura.

„Dacă-ți faci temele, nu mai poți să te plângi că uite ce mi s-a întâmplat. Atât asociația, cât și proprietarii trebuie să fie foarte proactivi, să întrebe, să ceară încă din faza de achiziție”, conchide Mariana Garștea.