UE propune reguli pentru locuințe: când ar putea fi restricționate închirierile pe termen scurt și ce se întâmplă cu proprietățile vacante

Comisia Europeană propune un nou cadru pentru intervențiile statelor membre pe piața locuințelor.

Comisia Europeană a prezentat, miercuri, 9 septembrie 2026, propunerea de regulament privind "Legea privind locuințele accesibile", un act legislativ destinat să stabilească reguli comune pentru măsurile prin care autoritățile naționale, regionale sau locale încearcă să protejeze accesul oamenilor la locuințe accesibile.

Documentul nu obligă statele membre să introducă restricții pe piața imobiliară și nici nu creează, la nivelul Uniunii Europene, un nou drept pentru autorități de a interzice anumite activități. Propunerea stabilește mai degrabă condițiile în care asemenea măsuri pot fi adoptate, astfel încât acestea să respecte legislația europeană.

Actul face parte din Planul european pentru locuințe la prețuri accesibile. Acesta este completat de noile norme privind ajutoarele de stat pentru locuințe la prețuri accesibile și de Strategia europeană pentru construcția de locuințe.

Reamintim că "Planul european privind locuinţele la preţuri accesibile" a fost prezentat în decembrie 2025.

Una dintre cele mai importante prevederi ale propunerii este introducerea unei metodologii comune pentru identificarea zonelor în care există o presiune severă asupra pieței locuințelor.

Pentru ca o zonă să fie considerată „sub presiune locativă”, autoritatea competentă trebuie să analizeze, în principal, raportul dintre prețul locuințelor și venituri.

Pragul propus este de 8. Mai exact, raportul preț/venit trebuie să fie egal sau mai mare de 8. În metodologia propusă, acest nivel corespunde echivalentului a opt ani de venit disponibil pe cap de locuitor pentru cumpărarea unei locuințe de dimensiune medie.

În plus, raportul trebuie să fi crescut în ultimii 10 ani. Autoritatea trebuie, de asemenea, să concluzioneze că, în lipsa unei intervenții, presiunea asupra pieței este puțin probabil să dispară în următorii trei ani.

Pentru această ultimă evaluare vor fi analizate dinamica populației, oferta de locuințe și cererea de locuințe. În acest fel, autoritățile ar trebui să demonstreze că problema nu este una temporară și că există riscul ca aceasta să persiste.

Este prevăzută însă și o situație specială. Dacă raportul preț/venit ajunge la 10 sau la o valoare mai mare, condiția referitoare la creșterea raportului în ultimii 10 ani nu mai trebuie îndeplinită.

Evaluarea trebuie să se bazeze pe date obiective, transparente și verificabile. Teritoriul declarat sub presiune locativă trebuie delimitat cât mai strict. Poate fi vorba despre un cartier, o localitate, o zonă metropolitană, o zonă rurală sau doar o parte a acestora.

Noile măsuri sunt propuse într-un context în care, în ultimii ani, să fii proprietar al propriei locuințe pare un vis tot mai greu de îndeplinit. Prețurile locuințelor au crescut în toată Europa, în medie cu 53% în ultimul deceniu, în timp ce salariile nu au avansat în același ritm.

În prezent, aproximativ 68% dintre cetățenii europeni locuiesc în propriile case. Diferența dintre evoluția prețurilor și cea a veniturilor face însă ca accesul la proprietate să fie tot mai dificil, în special pentru tineri, gospodăriile cu venituri mici și persoanele aflate la prima achiziție.

Propunerea vizează în mod direct serviciile de cazare oferite în regim de închiriere pe termen scurt, dar numai în anumite condiții.

Autoritățile ar putea restricționa accesul la astfel de servicii sau furnizarea lor în locuințe care nu reprezintă reședința principală a gazdei.

Un element important este că simplul fapt că o zonă este considerată „sub presiune locativă” nu este suficient pentru impunerea unei asemenea restricții.

Autoritatea trebuie să demonstreze că închirierea pe termen scurt a avut, în zona respectivă, un efect negativ semnificativ asupra disponibilității sau accesibilității locuințelor în ultimii cel puțin trei ani. Atunci când există, trebuie utilizate și datele colectate în baza regulamentului european privind închirierile pe termen scurt.

Restricțiile ar trebui să vizeze în special formele de activitate care au cel mai mare impact asupra pieței locuințelor. În acest scop pot fi luate în considerare criterii precum numărul de locuințe deținute de aceeași gazdă, frecvența activității sau caracterul comercial al acesteia.

Propunerea prevede explicit că închirierea pe termen scurt a locuinței principale a gazdei este exclusă din restricțiile adoptate în baza acestui regulament.

Comisia își motivează poziția prin faptul că, în general, închirierea locuinței principale nu retrage de pe piața rezidențială pe termen lung aceeași cantitate de locuințe ca activitățile comerciale desfășurate în proprietăți care nu sunt reședințe principale.

Regulamentul permite, în anumite condiții, și măsuri care restricționează achiziția sau utilizarea terenurilor și locuințelor care nu sunt destinate reședinței principale.

În această categorie pot intra restricții privind folosirea locuințelor ca proprietăți secundare. De asemenea, pot fi introduse reguli prin care anumite locuințe accesibile sunt rezervate proprietarilor care intenționează să locuiască în ele sau unor categorii precum cumpărătorii aflați la prima achiziție și gospodăriile cu venituri mici ori medii.

Autoritățile ar putea lua măsuri și împotriva locuințelor lăsate neocupate pe termen lung. Printre acestea s-ar putea număra obligații de declarare a destinației unei proprietăți înainte de achiziție sau reguli menite să împiedice transformarea unor locuințe în spații comerciale ori profesionale.

Asemenea măsuri ar fi permise numai atunci când sunt justificate de existența unei presiuni locative și când contribuie la atingerea obiectivului urmărit.

Propunerea introduce și o garanție importantă pentru proprietarii existenți.

Dacă o autoritate introduce o restricție privind achiziția sau utilizarea unei proprietăți, aceasta ar trebui să se aplice, în ceea ce privește condițiile legate de achiziție, doar proprietăților cumpărate după data aplicării măsurii.

Cu alte cuvinte, persoanele care au cumpărat deja o proprietate nu ar trebui să fie supuse ulterior unor noi restricții legate de acea achiziție, impuse în baza regulamentului.

Și în cazul locuințelor vacante sunt prevăzute limite. O măsură privind proprietățile neocupate pe termen lung nu s-ar aplica atunci când neocuparea este justificată de absența temporară pentru muncă, studii sau formare profesională.

Excepțiile ar putea viza și motive de sănătate, proceduri de succesiune, impedimente juridice sau situații în care locuința nu poate fi locuită. Prin urmare, autoritățile ar trebui să țină cont de motivele concrete pentru care o proprietate este vacantă.

Comisia pune un accent major pe principiul proporționalității. O restricție trebuie să fie adecvată pentru atingerea obiectivului și să nu depășească ceea ce este necesar.

Autoritatea trebuie să analizeze inclusiv dacă o măsură mai puțin restrictivă ar putea produce un rezultat la fel de eficient într-un interval rezonabil. Decizia nu ar trebui să se bazeze doar pe existența unei probleme, ci și pe demonstrarea faptului că soluția aleasă este necesară.

În cazul proprietăților, documentul indică drept alternative la interdicțiile absolute plafoane cantitative, reguli de protejare a situațiilor existente, excepții pentru evitarea unor situații excesiv de împovărătoare sau stimulente fiscale.

O altă condiție este interzicerea discriminării directe sau indirecte între cetățenii statelor membre pe criteriul naționalității.

Același principiu se aplică persoanelor juridice, în funcție de statul membru în care sunt stabilite. Măsurile adoptate nu ar trebui să favorizeze sau să dezavantajeze operatorii ori cumpărătorii doar în funcție de originea lor.

O măsură instituită în baza noului cadru nu ar putea fi aplicată pentru o perioadă mai mare de cinci ani.

Aceasta poate fi prelungită numai după o nouă evaluare care să arate că toate condițiile privind presiunea locativă, necesitatea și proporționalitatea sunt în continuare îndeplinite.

Dacă aceste condiții nu mai sunt respectate, autoritatea trebuie să retragă măsura fără întârziere. Astfel, restricțiile nu ar trebui să rămână în vigoare automat, după dispariția problemei care le-a justificat.

Autoritățile ar trebui să publice, înainte de intrarea în vigoare a unei măsuri, informațiile relevante privind aceasta.

Publicul trebuie să poată consulta inclusiv evaluările care au stat la baza deciziei, aria teritorială exactă în care se aplică măsura și durata acesteia. Transparența este considerată necesară pentru ca persoanele afectate să poată înțelege motivele intervenției.

Persoanele fizice și juridice afectate ar urma să beneficieze și de garanții procedurale, precum și de posibilitatea unui control judiciar efectiv. Acestea ar putea contesta inclusiv evaluările realizate de autorități.

Comisia insistă că regulamentul nu armonizează politica locuințelor în Uniunea Europeană.

Decizia privind necesitatea unei intervenții și alegerea măsurilor rămân la nivel național, regional sau local. Uniunea Europeană stabilește însă un set comun de reguli pentru a verifica dacă o măsură care afectează piața internă este justificată, necesară, transparentă și proporțională.

În același timp, Comisia subliniază că restricțiile privind închirierea pe termen scurt sau folosirea proprietăților în alte scopuri decât reședința principală nu pot rezolva singure problema locuințelor.

Autoritățile sunt încurajate să completeze aceste măsuri cu politici care cresc oferta de locuințe, inclusiv prin dezvoltarea locuințelor sociale și accesibile. Creșterea numărului de locuințe disponibile este considerată esențială pentru reducerea presiunii asupra pieței.

Propunerea europeană nu înseamnă o interdicție generală pentru Airbnb, pentru locuințele secundare sau pentru investițiile imobiliare. Ea creează însă un cadru în care orașele și regiunile cu o criză severă a locuințelor ar putea introduce restricții, dacă pot demonstra prin date că există o problemă reală și că activitatea vizată contribuie semnificativ la aceasta.

În centrul mecanismului se află pragul de 8 pentru raportul preț/venit și pragul de 10 pentru situațiile cele mai severe. Evaluarea trebuie să includă evoluția raportului din ultimii 10 ani, perspectiva pentru următorii trei ani și obligația autorităților de a demonstra necesitatea și proporționalitatea intervenției.

Pentru proprietari și operatorii din domeniul închirierilor pe termen scurt, una dintre cele mai importante garanții este că măsurile trebuie să fie limitate teritorial, temporare, transparente, nediscriminatorii și supuse controlului judiciar.

În plus, restricțiile privind achiziția nu ar trebui să se aplice retroactiv proprietăților cumpărate deja. Această prevedere urmărește să protejeze drepturile persoanelor care au făcut o achiziție înainte de intrarea în vigoare a unei măsuri noi.

Raportul final al Parlamentului European privind criza locuințelor a fost votat în luna martie și transmite un mesaj clar: accesul la o locuință decentă, sustenabilă și accesibilă trebuie să devină o prioritate strategică la nivel european. Eurodeputatul Maria Georgiana Teodorescu a fost singurul parlamentar român implicat în negocierile raportului PE.