ANALIZĂ // De ce nu scad prețurile la APARTAMENTE în condițiile prăbușirii cererii și când vom avea costuri adecvate la locuințe?

„Colegii mei au publicat pe BusinessClass o știre potrivit căreia, în primele trei luni ale acestui an, în Chișinău au fost vândute doar 623 de locuințe. Spre comparație, în aceeași perioadă a anului trecut s-au vândut 2884. Vorbim, așadar, despre o scădere de aproximativ 78%. O altă știre arată că și cererile de credite ipotecare au scăzut brusc. Prin urmare, avem o diminuare puternică a cererii”, scrie jurnalistul și analistul economic, Ion Chișlea.

De cealaltă parte, prețurile de ofertă rămân exagerat de mari: media era de circa **1500 de euro/m²** la finele anului trecut, dar vedem oferte și de **2000**, **3000 de euro/m²**, chiar și mai scumpe. În același timp, agenții imobiliari continuă să îndemne oamenii să cumpere, avertizând că prețurile „vor crește”.

Întrebarea logică este: **de ce nu funcționează legile pieței?** De ce, odată cu prăbușirea cererii, nu scade și prețul ofertei, mai ales că majoritatea experților afirmă că prețul de cost al unei locuințe nu depășește **1000 de euro/m²**? Cu alte cuvinte, vânzătorii au suficient spațiu pentru a reduce prețurile și totuși să rămână cu o marjă de profit confortabilă. De ce nu o fac?

„Un răspuns, cel puțin parțial, ține de profilul actualilor vânzători. O parte dintre ei sunt companii sau investitori privați care și-au plasat economiile sau profitul în achiziția de locuințe, cu intenția de a le revinde ulterior. În cazul companiilor, achizițiile au fost stimulate și de regimul de neimpozitare sau impozitare parțială a profitului reinvestit, introdus de autorități. Astfel, profitul firmelor și economiile unor persoane fizice cu venituri mari – de exemplu, din industria IT – au ajuns pe piața imobiliară, punând presiune pe cerere în două etape: prima dată la achiziția locuințelor de la dezvoltatori, iar acum, când încearcă să le revândă la prețuri mult mai mari, ignorând prăbușirea cererii”, scrie jurnalistul.

Una dintre cauzele acestei situații este lipsa alternativelor investiționale, în special absența unei piețe de capital dezvoltate, unde companiile și persoanele fizice și-ar putea plasa banii. „Acum câteva luni, în cadrul unui club de discuții organizat lunar de BusinessClass, președintele Comisiei Naționale a Pieței Financiare, Dumitru Budeanschi, spunea că problema ar putea fi soluționată prin crearea unor instrumente de finanțare a proiectelor imobiliare prin intermediul pieței de capital.

Mai exact, la lansarea unui proiect imobiliar, dezvoltatorul ar putea anunța o ofertă publică inițială (IPO) de obligațiuni, atrăgând banii disponibili ai companiilor și populației. La finalizarea proiectului și vânzarea locuințelor, investitorii în obligațiuni ar primi o dobândă consistentă. Un avantaj major este că investitorul poate participa cu orice sumă, indiferent de prețul unei locuințe”, menșionează sursa citată.

Însă beneficiul esențial al acestui mecanism este mutarea presiunii speculative de pe cerere pe ofertă. Banii companiilor și ai populației ar finanța inițierea proiectelor imobiliare, nu cumpărarea locuințelor, cum se întâmplă acum. După finalizarea proiectelor, dezvoltatorii ar fi obligați să vândă rapid pentru a se achita cu investitorii, ceea ce i-ar împiedica să mențină artificial prețurile ridicate. Astfel, oferta ar deveni mai flexibilă și mai sensibilă la legile pieței.

Un proiect de lege în acest sens a fost elaborat recent de CNPF și propus spre consultări publice, însă nu pare să fi generat prea multe discuții, conchide sursa citată.