Din apartament, în CONDOMINIU: Cum vor fi gestionate blocurile de locuit, proprietate comună a locatarilor, în baza unei NOI legi și ce obligații vor avea proprietarii de apartamente

Întreținerea fondului locativ și deținerea bunurilor aflate în proprietatea comună a locatarilor vor fi reglementate de o nouă Lege a condominiului.

Guvernul a aprobat ieri proiectul legii și afirmă că documentul creează un mediu mai eficient pentru exploatarea și întreținerea fondului locativ.

Dacă acum proprietarii de apartamente nu au o percepție de proprietate asupra terenului și părților comune din clădire, nu doresc să amenajeze aceste spații și nici să acopere cheltuielile în acest scop, noul proiect de lege schimbă această abordare.

Astfel, urmează a fi instituit obligatoriu Fondul de reparație și de dezvoltare din condominiu, precum și stabilită contribuția financiară a proprietarilor la constituirea acestui fond. Proiectul se referă atât la proprietarii de apartamente, cât și la proprietarii de încăperi izolate din clădirile multietajate.

De asemenea, este prevăzut mecanismul de atribuire și de înregistrare a cotelor-părți din proprietatea comună, precum și de înregistrare a acestora în Registrul bunurilor imobile. În cazul noilor construcţii, condominiul va fi creat imediat după obţinerea autorizaţiei de construcție și va fi înregistrat ca bun viitor. Cumpărătorii de apartamente vor dobândi automat o cotă-parte în toate bunurile comune ale condominiului. Acest drept îi va proteja de vânzările repetate ale bunurilor din fondul locativ.

Administrarea bunurilor comune poate fi efectuată atât de către proprietari, cât și de către Asociația proprietarilor din condominiu.

Condominiu reprezintă totalitatea de bunuri imobile, formată dintr-un teren și una sau mai multe clădiri, care aparțin mai multor persoane și sunt administrate în comun. Părți comune din condominiu se consideră terenul pe care este amplasată clădirea, coridoarele, scările, ascensorul, spațiul destinat pentru agrement, terenul de joacă pentru copii, curțile, grădinile, precum și locurile de parcare.

Juristul Octavian Cazac susține că acest proiect de lege trebuia promovat „mai repede și mai asiduu de către guvernare, având în vedere multitudinea de dificultăți din domeniul blocurilor de locuit și organizarea proprietarilor de apartamente”.

„Proiectul propune soluționarea mai multor probleme juridice legate de viața în blocurile locative și mai ales relațiile de proprietate și relații corporative între proprietarii de apartamente. Am convingerea că adoptarea cât mai rapidă a acestui proiect de lege de către Parlament va mișca din loc această masă amorfă și sură numită fondul locativ din Republica Moldova”, este de părere Cazac.

Vedeți mai jos „10 lucruri cele mai importante” din noua Lege a condominiului:

(1) ÎMGFL/JEK etc. dispar
ÎMGFL ar putea fi desemnat de primar ca administrator al condominiului dacă proprietarii de unități nu desemnează un administrator (chiar și din rândul lor)

(2) 1 bloc locativ = 1 condominiu = 1 asociație/comunitate
Existența mega-asociațiilor (firme care administrează zeci de blocuri) este exclusă. Administratorul condominiului trebuie să-și cunoască proprietarii, iar proprietarii trebuie să cunoască administratorul.

(3) subsolul, scările, ascensorul, acoperișul, terenul etc. sunt comune.
Totul se repară din bani comun și se folosește în comun.

(4) fațada este comună – nu se poate schimba fațada, inclusiv prin stabilirea de aparate de aer condiționat, fără acordul majorității proprietarilor la o adunare generală

(5) condominiul poate avea regulament al condominiului, care stabilește unele reguli de conduită (de exemplu, numărul de câini pe care îi poate avea un proprietar) și stabili penalități, pe care proprietarul ce le încalcă trebuie să le plătească asociației/condominiului

(6) toți proprietarii trebuie să achite contribuțiile decise ca obligatorii de majoritatea membrilor

(7) adunările generale ale proprietarilor pot fi cu prezență la o ședință sau prin corespondență (vot prin email) sau mixt (parțial se votează la ședință, parțial se culeg semnături necesare)

(8) dacă condominiul are rău-platnici (cine nu îi are?) nu este neapărat să se judece cu rău-platnicul.
Se poate iniția adunare generală, care va fi organizată și verificată de către un notar (în calitate de secretar al adunării). Notarul va „învesti procesul-verbal al adunării generale cu formulă executorie”, ceea ce înseamnă că hotărârea adunării va avea forța juridică a unei hotărâri judecătorești. Din punct de vedere practic: condominiul se va adresa direct la executor judecătoresc pentru a încasa contribuțiile pe care proprietarul unității le datorează asociației/comunității.

(9) micșorarea cvorumului la adunări generale la peste 1/2 din toți proprietarii, iar dacă cvorumul eșuează, la adunarea generală repetată cvorumul este peste 1/3 din toți proprietarii.

(10) includerea unor obligații minime ale proprietarului oricărei unități:
„Articolul 17.
(1) Proprietarul trebuie să se comporte cu bună-credință și să respecte interesele legitime ale celorlalți proprietari în raporturile dintre ei și în raporturile sale cu Asociația/Comunitatea.
(2) Proprietarul trebuie să folosească unitatea sa asigurînd buna vecinătate în raport cu ceilalți proprietari în condominiu, inclusiv în sensul respectării normelor de exploatare a unității. Proprietarul trebuie să tolereze folosința de către ceilalți proprietari a unităților lor cu aceiași atitudine de bună vecinătate.
(3) Proprietarul este obligat din cont propriu să mențină în stare bună și să repare la timp unitatea ce îi aparține, în condițiile și cu respectarea legislației privind calitatea în construcții.”